公共交通对住房市场的溢出效应与虹吸效应:以地铁为例

以地铁为典型代表的公共交通便利性对沿线商品住房的价格溢出效应已经在既有文献中充分展示,但本文首次提出,地铁的出现还会对住房市场的全局产生结构性影响。本文构建了一个理论模型阐述相关理论机制,地铁的溢出效应不仅体现为周边房价的上涨,也会带来周边新建住房面积的下降;地铁的出现还会对整个住房市场的需求进行空间再配置,特别体现为地铁临近的住房市场会对距离较远的住房市场产生虹吸效应。其后,基于2012—2015年上海市全部60万套新房成交的微观数据,使用渐进DID的方法考察了地铁的出现对周边住房价格和面积的溢出效应。本文的计量研究发现:新增的地铁会使得站点1公里范围内的新房价格上涨26.49%,套均住房面积平均缩小3.25平方米,这两种溢出效应均随着距离的增大而逐渐减弱;空间上产生了虹吸效应,表现为3公里之外的新房价格下降了35.56%,套均面积则平均增加了3.40平方米;虽然地铁的出现对周边住房面积的负效应在一定程度上抵消了其对单价的正效应,但地铁导致的周边住房总价上涨幅度依然显著,1公里范围内住房总价平均上涨了24.82%。本文的研究对于公共服务资本化、公平合理地实现土地增值收益分配都有很重要的启示。