物权原理与物业管理

物业管理制度的法理依据是建筑物区分所有制度。基于物业管理的性质是两个以上的业主共同对区分所有物的管理,物业管理制度调整的对象,不应限于业主与物业管理企业之间签订的物业服务合同项下的物业管理活动。基于物业管理为共有人对共有物的管理,物业管理区域的划分依据只能是业主间的共有关系。基于区分所有关系,业主团体为物业管理的主体;业主大会,是业主团体的权力机关;业主委员会是业主大会决议的执行机关。业主大会表决权的发生,既取决于业主人头因素,又取决于物业面积因素,以平衡双方的利益。基于物的性质,以及房地相连的属性,房屋底下停车库除当事人有明确约定外,应当属于业主共有。共有的车库,可以约定一人专用。