住房租赁合同的社会控制

不少国家对住房租赁合同进行一定的社会控制,主要有宽严两种模式:租金管制和解约限制。从社会经济效果看,租金管制有助于保障住宅权,也有助于避免贫富分区和促进社会和谐,但会干扰市场规律,因而成本较高。以解约限制为中心的控制则不会过度偏离市场,同时可有效减少租赁合同中当事人的机会主义行为。由于中国目前城市自有住房比例较高,住房市场的主要矛盾是现有住房不足以满足城市化需求,因此不宜进行严格的租金管制,但修订城市房地产管理法、合同法,限制出租人解除住房租赁合同的权利,同时规定租金调整参酌市场水平进行,将有助于维护住房租赁合同的稳定,减少出租、承租双方的策略性行为,降低围绕续约的讨价还价成本,增进社会福利。