实施铁路土地综合开发是降低铁路企业负债,支持铁路建设,促进全行业可持续发展的重要举措。论述从铁路土地综合开发的背景和意义出发,厘清该项研究的条件和整体思路,并以此为研究的基础和源头,对现阶段铁路综合开发现状进行剖析,梳理国家层面和地方政府层面的相关政策、铁路企业内部体制机制,继而从新建铁路土地综合开发和既有铁路土地开发利用两个层面说明铁路土地综合开发现状和存在的问题。主要问题包括:国家支持政策落实不到位、既有铁路土地开发潜力不大、铁路企业开发能力不足、开发主体对土地综合开发积极性不高。对现阶段市场需求情况进行分析,认为未来的市场需求主要集中在商品住宅、商业地产、物流地产、旅游地产、养老地产几个方面,并得出土地综合开发未来的发展思路和原则:以市场需求为导向,发挥铁路行业优势和资源优势,坚持优化增量与盘活存量并举,提升土地资源的利用效率和效益,促进铁路产业结构转型升级,实现加快铁路建设与土地综合开发融合发展。并坚持持续发展、规划引领、盘储并举、市场运作、打造品牌的开发原则。梳理土地开发的理论,并结合具体案例,解析理论的适用性和实践要点,继而演绎到各类铁路土地的开发策略。厘清现阶段土地综合开发主要采用或拟借鉴使用的开发模式的特点和适用性,按开发主体分为独立开发和合资合作开发;按融资方式不同分为资源融资、PPP融资、BOT融资、债券融资和发展基金融资。进一步拓宽开发思路、明确发展方向,并结合国内外、行业内外的经典案例进行分析,得出重要启示,最终形成对铁路土地综合开发实际工作的实用性建议。
