城市化背景下耕地发展权价格评估研究

随着我国人口城市化的持续增长,土地城市化成为必然的趋势,城市扩张和耕地保护的矛盾日益严峻,生态环境恶化持续加重,耕地非农化增值收益分配不均,失地农民生活得不到有效保障,严重影响城市化健康发展。以保护耕地、提高农民土地增值收益为目的,通过对国内外相关文献研究,结合我国十八大报告首次提出“改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例”,本文提出我国应设置耕地发展权制度并研究耕地发展权价格评估,以此作为耕地转用过程中的土地增值收益分配依据,进而起到保护耕地、维护农民权益的作用。以城市化发展带来的土地增值促进城市化发展,实现我国城市化可持续发展。耕地发展权的设立可以起到协调土地开发和保护耕地的作用,国外的成功运用为我国耕地发展权的研究提供经验基础。我国现有的耕地发展权研究集中在理论层面,对耕地发展权的价格没有形成有效可行的评估方法。本文首先从耕地转用增值来源及我国严格的土地用途管制,界定耕地发展权的内涵及归属,采用资源配置理论及生态经济学理论分析耕地发展权的价值内涵,把耕地资源价值细化为经济价值、社会价值、生态价值及发展权价值,并初步确定这四项价值在耕地非农化利益主体间的分配。接着在深入分析耕地发展权的价格构成后,重点分析耕地发展权的价格评估方法,基于耕地发展权价格内涵采用差值法评估。最后以江苏省为研究对象,根据江苏三大区域城市化水平差异选取城市化水平呈阶梯状的苏州市、南通市、盐城市为案例对象,设定耕地发展权,计算得其耕地转用为各用途各级别建设用地下耕地发展权价格,验证其对江苏省优化全省土地资源配置,协调区域经济发展和保护耕地资源数量,提高农民土地增值收入,促进城市化的稳定持续发展的作用。通过理论分析与实证研究,为耕地发展权在我国的最终设立及具体应用提供参考。