宅基地使用权流转应采用“退出—出让”模式

"三权分置"中宅基地的流转,在目前我国无法对宅基地使用权实施去身份化的赋权并允许转让的背景下,不应是宅基地使用权人独立自主地为他人设定次级用益物权,也很难是受让人直接从集体取得法定承租权,而应是在借鉴国有划拨土地流转方式的基础上,由宅基地使用权人自愿将宅基地在一定期限内退回给集体,并由集体将建设用地使用权出让给受让人,此即"退出—出让"模式。这一做法已为地方立法所证明,也是我国土地权利制度发展路径依赖的结果,具有平衡农民与集体利益,权利保障规范、清晰和稳定等制度优势。