长三角地区与珠三角地区农村集体土地市场发育与运行比较研究——基于上海市松江区、金山区和广东省南海区、东莞市4地实证分析

研究目的:测算农村集体建设用地市场化程度,对比分析长三角地区和珠三角地区集体土地市场发育情况。研究方法:加权平均法、调研分析法和对比分析法。研究结果:珠三角和长三角地区农村集体土地市场化水平分别为0.5571和0.5116;二者对应综合集体土地价格水平分别为2631.99元/m2和851.17元/m2。研究结论:(1)从市场培育环境看,珠三角地区治理结构和市场配置更具优势,长三角地区农村土地市场是一种混合层级制的市场形态,而珠三角地区集体土地市场是完全开放的市场经济形态;(2)珠三角地区农村集体建设用地市场化程度比长三角地区略高,但是土地综合价格水平却比长三角地区高出很多,珠三角地区农村土地价值资产显化程度更高;(3)当前土地市场发育条件下,应将虚拟指标交易市场、出让/买卖市场(一级市场)和租赁市场(二级市场)纳入农村土地市场化测度的分析框架中。