农村房屋自由流转的法律障碍及出路——从“城里人买农村房首次获判有效”案谈起

首例城镇居民购买农村房屋获判有效案,并未突破惯例,而是仍然遵循了法律法规对该种交易的禁止。前述禁止性规定,属于公法对私权的限制,是否应该及如何动作,需要跳出私法的逻辑范畴,直面该限制之公共政策本身。该公共政策的根源是我国土地制度的城乡二元结构,体现的是集体土地的社会保障功能,维持的重要壁垒是户籍制度。当前,我国社会正面临着巨大的社会变迁,包括农村城镇化和城乡一体化在内的国家战略,正在逐渐冲破城乡二元结构或以此为目标;也因此,该公共政策的逻辑基础也已发生变化。本文解释了当前农村出现农民或农民集体改变集体用地用途现象的原因,通过土地发展权制度在美国的形成和演变,勾勒我国集体土地外部性实现的轮廓。本文也尝试提出破除用途管制的新集体土地利用方式,并对小产权房等问题的解决提出了建设性意见。