控规与土地出让条件的“硬捆绑”与“软捆绑”——兼评厦门土地“招拍挂”规划咨询

"硬捆绑"就是在土地出让时,直接套用控规的地块图则,作为土地出让的规划设计条件,土地开发必须严格执行该条件,不得调整。然而,控规编制的缺陷与成果法定化的矛盾,以及价值取向差异,控规与土地出让的时间差使得"硬捆绑"面临困境。在"硬捆绑"条件下,普遍采取的控规指标调整,又产生了控规调整的被动性、封闭性和市场公平性问题。厦门的土地"招拍挂"规划咨询是在土地出让前,对拟出让土地的规划设计条件进行经济技术论证,以及对规划方案的空间环境进行模拟,通过一系列的行政过程,重新形成一套土地出让条件,并经过土地"招拍挂"成为土地开发的合同条件。规划咨询作为中介环节,实现了控规与土地出让条件的"软捆绑"。