住宅市场的价格特征:以北京为例

本文首先对住宅价格三种统计方法进行对比分析,说明特征价格法在住宅价格统计中的优势;然后说明了特征价格法在实践操作中的建模思路;最后对北京的住宅价格在截面和时间序列两个维度进行了计算,并与国家统计局的房价指数进行了对比。具体有以下主要结论:第一,北京住宅价格表现出明显的区位特征,以天安门为中心距离往外每扩展1公里,房价下降约4.5%;第二,将北京划分南北两个区域,北部房价整体高于南部,但北部房价下降的幅度和速度都高于南部;第三,邻里特征并非简单的线性关系,当周边环境设施与小区位置过近时,其对房价的影响为负,只有在适当的距离范围,其对房价的影响最大,例如公共场所对住宅价格影响最大的恰当距离是800米范围;第四,建筑特征的表现是,住宅价格随户型增多而下降,但在相同户型内随面积增大而上升,此外整体上毛坯房比装修房便宜。