房权意识何以外溢到城市治理?——中国城市社区业主委员会治理功能的实证分析

商品房开发的快速扩展以及《物权法》的出台,为中国城市社区业主委员会的成立和发展提供了条件。从第一个业主委员会成立至今已近30年,但业主委员会的发展仍步履蹒跚,其治理功能也长期被同一化地简单理解。基于深度访谈和问卷调查,精细化分析业主委员会"三个圈层"的治理功能,可以发现业主委员会内部治理能力不足、参与社区治理的效果不佳、难以将正外部性溢入城市治理,总体而言城市社区业主委员会尚处于襁褓之中。由于受到内部治理结构欠完善、业主群体公共意识不足、政策制度缺陷以及市场力量强势的"四重阻抑",业主委员会难以将有限的社区责任转化为对城市的整体责任。业主委员会自一诞生就凸显出个体房权维护的工具性特征,只是在短期内可能与社群主义的组织形式发生偶合,在长期的共同体发育过程中则困难重重,既不利于建构以房权为中心的社群,也不利于构建房权意识外溢到城市治理的正向链接。