经适房违规出租的合同效力与法律效果——兼论比例原则在合同效力认定中的运用

经济适用住房是具有社会保障性质的住房,其使用和流转均受到限制。购房人擅自出租经适房的行为既违反了相关管理规定,也在一定程度上损害了社会公共利益。就产权结构而言,购房者与政府按份共有的制度设计日渐成为主流。在判断经适房租赁合同的效力时,须在探求规范意旨的基础上对各方的利益进行综合考量。运用比例原则的结果显示,应以承认租赁合同效力为宜。如此既能避免购房人借出租经适房牟利,亦可兼顾善意承租人的正当利益。作为经适房的按份共有人,住房保障实施机构可主张原物返还请求权、房屋使用利益返还请求权、不当得利返还请求权。作为保障性住房的监管部门,它还应当对违规购房人施以相应的行政处罚,以切实维护经适房制度的有序运行。