农地发展权价格评估研究

随着社会经济的快速发展,耕地资源保护形势严峻,国家在土地开发利用过程中出现了诸多由于土地权利模糊而产生的矛盾和纠纷,因此借鉴西方国家土地发展权制度。目前我国学术界对农地发展权制度的研究仍然处于起步阶段,许多基本问题在理论上还没有解决。通过对农地发展权、农地发展权价格基本理论问题和价格评估方法的探索与研究,为实现农用地资源的优化配置、建立科学的农用地征用补偿方案、加强土地利用总体规划、城市总体规划和乡村规划的实施和管理提供理论支撑。 本文采用法学与经济学综合分析方法、定性与定量相结合的分析方法和比较研究方法等,对农地发展权基本理论问题和农地发展权价格等问题进行了分析和研究;从不同角度分析了农地发展权与土地发展权的区别与联系;从权属性质、经济价值、权利行使时间和表现形式等角度,分析了农地发展权的特征;从理论、实践、交易成本大小等角度,分析了我国农地发展权价格的多层涵义;从收益期限、未来价值变化、自身属性和政府干预程度大小等方面,探讨了农地发展权价格的形成机理和影响因素;根据农地发展权价格的内涵、农地发展权价格与农用地价格、建设用地价格之间的联系,并考虑农用地的价格构成和土地增值收益分配等因素,分析了农地发展权价格评估方法的研究原则和思路;以不同角度的农地发展权价格评估方法为分析基础,对比分析各方法适用范围、评估程序等,从而建立可持续发展理论下的农地发展权价格评估方法。 基于上述分析过程,本文遵循土地可持续发展理论,运用农地发展权价格评估理论与方法进行农地发展权价格评估实践,尝试评估南昌市某宗地的农地发展权价格,评估结果较为客观、准确,达到理论与实践的统一,研究成果对土地征收有一定的借鉴作用。