住房支付能力研究

住房支付能力是住房市场的重要信号:住房消费者根据住房支付能力选择住房消费;住房生产商通过评估不同收入阶层住房支付能力来制定不同的产品开发战略;政府根据住房支付能力确定住房保障标准、保障范围;金融机构出于风险管理需要而评估购房抵押贷款家庭的住房支付能力。 由此可见,住房支付能力是研究住房市场和住房制度的重要指标,本文即从这一视角入手,旨在厘清如何合理度量住房支付能力、哪些因素影响住房支付能力、住房支付能力有哪些有途、如何改善住房支付能力等问题,从而构建住房支付能力分析架构;同时,在构建架构过程中,针对中国住房制度环境进行相应的实证分析和提出相应的政策建议,研究主要结论如下: 1剩余收入法可合理度量家庭住房支付能力,比率法和房价收入比不能真实反映家庭住房支付能力。影响住房支付能力的因素有住房成本、收入和非住房支出。 2住房支付能力研究采用货币成本优于使用成本。货币成本包括住房支出和居住支出,住房支出为抵押贷款每月还贷,居住支出指水、电、燃气费用、物业管理费、财产税、财产保险等费用。货币成本具有时间差异性和空间差异性。与房价相比,住房支出可以更合理解释住房市场供需关系。 3我国35个大中城市面板数据分析表明,固定效应模型可解释房价与收入关系,保持其它条件不变,人均工资每增加10000元,城市房价上升880元。1997年至2006年,由于工资增长不足弥补房价上涨而导致的住房成本增长,我国城镇最低收入户和部分低收入户住房支付能力下降。 4同时满足首付约束、收入约束和住房支付能力约束的房价是合理房价。重庆市2005年住房市场数据分析表明,住房支付能力约束决定合理房价,而首付约束和收入约束是合理房价的非紧约束。 5提高我国居住贫困家庭住房支付能力政策建议:一是构建政府住房保障基金和住房贷款担保机构;二是加大税收和金融对低收入住房开发扶持力度;三是进一步完善住房市场信息披露制度;四是建造混合型住房。 本文有如下三点创新: 1.构建了住房支付能力分析架构,该架构由四部分组成:支付能力度量、支付能力影响因素、支付能力用途、支付能力改善,其中支付能力度量是核心。分析架构具有普遍适用性,据此,金融机构可制定合理的审贷标准,政府可制定有效和公平的住房保障政策,生产商可制定合理产品战略。 2.厘清了支付能力识别和加总,剩余收入法是一种合理的识别方法,提出了不同的居住贫困加总方法。 3.非住房支出可部分解释不同城市或同一城市不同位置的房价差异,也可解释为何要开发混合型住房;而现有的住房支付能力研究忽略了非住房支出的重要性。住房服务不仅包括住房本身,亦蕴涵住房所在小区、住房所在社区、住房所在的城市等各个层次提供的服务;前者提供服务所需费用属于住房成本范畴,而其它各个层次提供服务所需费用属于非住房支出范畴。