房地产项目投资时机选择的期权博弈评价模型及其应用研究

作为国民经济的支柱产业,房地产业近年来始终保持着较高的发展速度,在推动国民经济发展中扮演着十分重要的角色。但同时,房地产行业也存在着较高的风险,在甄选投资机会和制定投资策略时,必须十分谨慎,一旦项目投资失败,不但会给开发商造成巨大的损失,还会给银行等金融机构带来很大风险,在一定程度上扰乱国民经济的正常发展。传统的房地产项目投资评价方法是贴现现金流的方法,这种方法以项目的净现值是否大于0为依据,判断项目是否可行。这种方法简便容易操作,且具有一定的科学性,一直被沿用至今。但近年来,越来越多的学者指出过来方法的弊端,由于这种方法在对项目进行评估时没有考虑到项目管理本身的柔性特征,以及项目的未来收益是靠市场来决定的,我们无法提前准确预测,因此,该方法在应用过程中遇到很多问题,有时甚至导致错误的决策。而实物期权方法的出现,为解决这个问题提供了理论上的支撑。该方法能够比较全面地考虑到项目未来收益的不确定性,以及管理的柔性,能够准确而客观的对项目价值进行评价,是一种相对科学而合理的方法。但目前的研究一般只考虑了一个开发商所开发的项目中蕴含的期权价值,没有考虑到竞争对手的因素,这与实际情况是不相符的。 本文将期权博弈的理论引入房地产投资领域,建立了房地产投资项目评价的期权博弈模型,分别考虑追随——抢先博弈和非追随——抢先博弈两种情况,分析了领先者和追随者的价值函数,并对给出二者的期权最优执行策略。此外,考虑到房地产开发市场中可能同时存在三家或三家以上开发商的情况,对模型进行扩展,探讨了市场上存在潜在竞争者时对领先者和追随者期权执行策略的影响。最后,通过一个实际案例对比较.了两种评价方法进行比较,验证了本文提出方法的合理性。 应用期权博弈方法对房地产投资项目进行评价可以避免传统评价方法的缺陷,可以更加精确的评价房地产投资项目的价值,从而在最优投资时机的把握上更具有先进性。