集体建设用地使用权流转问题研究

农村集体建设用地是最重要的农业资源之一,建设用地使用权的自由流转可以促进资源配置,提高农业生产效率。然而,现行的土地立法和政策对于其流转有较多的限制和行政干预。这种做法忽视了客观现实的需要,不利于社会主义市场经济的发展。因此,构建集体建设用地使用权流转的制度,对于推动我国土地立法的发展,保护农民利益,确保农村社会稳定具有重要意义。 本文首先阐述了集体土地所有权作为一种独立的物权,应该和国家土地所有权处于平等的地位,实行平等的保护。然而集体土地所有权与国有土地所用权相比,不仅所有权性质模糊,同时占有、使用、收益和处分权能都受到极大的限制。集体建设用地使用权是从集体土地所有权派生出来的一种用益物权,本应该由集体土地所有者自主支配,但法律却对流转实行了严格的限制。由此导致的后果是现实中集体建设用地使用权自发的、无序的流转与法律明文规定相冲突,不仅损害了集体土地所有者的权益,也让土地流转市场处于混乱的状态,集体土地资产流失严重。 而集体建设用地使用权流转有其存在的合理性,首先它是民法上所有权平等保护的要求,现实中对集体土地所有权的歧视来源于所有制的特征,应将所有制与所有权划清界限,让集体土地使用权与国有土地所有权处于平等地位;其次,基于土地市场资源配置的客观需要,建设用地供求关系的不平衡,要求开放更多的集体建设用地,满足市场经济发展的要求;最后,集体建设用地使用权流转是一种制度创新,能促进新旧制度的更替。因此,构建集体建设用地使用权流转制度必须从完善集体土地所有权制度入手,明确集体土地所有权的性质为农民集体所有权,强化集体土地所有权各项权能,同时以公司法人的治理方式来构建集体土地所有权。最后应建立与国有土地流转相似的两级市场,实现农民集体土地所有权与城市国有土地所有权的“同地、同价、同权”,合理分配土地使用权流转收益,保障农民的长远利益。 本文其次主要从使用权的设立、变更等方面着手构建集体建设用地使用权流转制度。集体建设用地使用权设立是集体建设用地流转的一级市场的行为,必须遵循平等自愿的原则和登记的原则,由集体土地所有者按自己的意愿设定使用权,同时按照物权公示的要求进行登记。出让作为设定方式必须明确出让的主体、客体和条件以及出让方式,完善土地使用权的登记制度。出租作为出让方式的补充,明确土地租赁权为债权,并对承租人的权利进行构造。而集体建设用地使用权的转让、转租都为集体建设用地流转的二级市场,应在法律层面进行规制。集体建设用地使用权的抵押视为流转方式的一种,应注重其抵押的设定、效力和实现方式及法律特征。而收益分配是集体建设用地流转中的关键问题,合理界定流转收益的范围,以公平和效率为分配的原则,明确集体组织、集体成员和政府间的收益分配关系,尤为重要。