农业现代化视域下农民住房财产权抵押制度的构建

农民住房作为一个集合概念,事实上包括农民房屋及所占宅基地,农民住房财产权包含农民房屋所有权及所占宅基地使用权。依据现行法的规定,在宅基地使用权不能作为抵押物的情况下,作为集合概念的农民住房财产权的抵押在法律上也就出现了障碍。契合"保障农户宅基地用益物权"的政策指引和价值需求,立法上宜按照现代市场法则,改革宅基地制度,彰显其用益物权的属性和财产功能,最终通过立法上的新规制,将农民住房财产权塑造成一种具有物权属性和具有抵押担保功能的财产权。农民房屋所有权和宅基地使用权一体登记是农民住房财产权抵押权设定的前置条件,抵押合同加上登记是农民住房财产权抵押权设定的核心要件。在抵押权实现时,可以通过选择贷款风险补偿基金、强制管理或贷款重组等方式保障农民基本居住权;通过将"依法采取多种方式处置抵押物"限缩为"变卖或拍卖等多种方式处置抵押物",以体现农民住房财产权与商品房处置的差别化。农民住房财产权处置时的受让人范围,不再限于本集体经济组织内部,可以扩大到本乡镇本县区居民,必要时扩展至设区市和省一级范围内的居民;同时积极探索建立宅基地使用权有偿物权、债权转让机制以及有偿转让利益合理分配机制。